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분량 조절 실패 <오늘의 디깅>이 평소보다 길어요 <오늘의 디저트>는 하루 쉬어 갈게요

오늘의 디깅 ┃ 이제부턴 사고팔 때 허락받으세요

우리나라 부동산 시장의 변화를 두고 연일 뉴스가 쏟아지고 있어요. 정부가 지난 15일 아주 강한 부동산 규제를 발표했기 때문이에요. 역사상 전례가 없는 수준의 규제가 발표되자, 내 집 마련이나 이사를 고민하던 사람들은 적잖이 당황한 모습이에요. 오늘의 디깅에서는 이번 발표에 관한 주요 내용을 총정리했어요. 한국 부동산 정책이 어떻게 바뀐 건지, 그렇게 바꾸는 이유는 뭔지, 앞으로 예상되는 효과는 어떤지 살펴봤어요. 어떤 정책이 발표됐어? 정부가 15일 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’의 핵심은 서울 전역과 경기도 일부 지역을 부동산 규제 지역으로 지정한다는 내용이에요. 특정 지역의 주택시장이 과열됐다고 판단할 때 정부가 지정할 수 있는 규제 지역 유형이 몇 가지 있는데, 이번엔 ‘조정대상지역’ ‘투기과열지구’ ‘토지거래허가구역’ 등 세 가지 유형의 규제 지역으로 동시에 지정했어요. 보통 정부가 주택가격이 너무 빠르게 오를 때 지정하는 규제 지역은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 3단계예요. 원칙적으로는 서로 다른 규제인데, 사실상 3단계 규제처럼 활용돼요. 모든 투기지역은 투기과열지구에 포함되고, 모든 투기과열지구는 조정대상지역에 포함되는 구조거든요. 조정대상지역 지정이 셋 중 가장 약한 규제에 해당하고, 조금 더 규제를 강화한 지역이 투기과열지구라고 보면 돼요. 투기지역은 가장 강하게 규제하는 지역인 거고요.

그러니까 이번에 지정된 세 유형의 규제 지역 중 ‘조정대상지역’은 사실 크게 의미는 없는 셈이죠. ‘투기과열지구’가 더 강한 규제니까요. 이번에 추가로 활용된 ‘토지거래허가제(토허제)’의 경우 부동산을 거래할 때 시장이나 군수, 구청장의 허가를 받도록 하는 제도예요. 집을 사고팔 때 허가를 받지 못하면, 계약을 할 수 없는 거죠. 원래 특정 지역을 개발할 때 땅 투기를 막기 위해 쓰던 제도인데, 몇 년 전부터 집값 안정을 위해 서울 강남권 등 일부 지역에서 제한적으로 활용됐어요. 그러다 이번엔 아주 넓은 지역이 토지거래허가구역으로 지정된 거예요. 서울 전체가 허가구역으로 묶인 건 사상 처음이에요. 뭐가 달라지는 건데? 이번에 규제 지역으로 지정된 곳은 서울 전체 지역과 경기 과천시·광명시·성남시(분당구·수정구·중원구)·수원시(영통구·장안구·팔달구)·안양시(동안구)·용인시(수지구)·의왕시·하남시예요. 정부는 서울과 서울 남쪽에 인접한 도시에서 집값 상승세를 막아야 한다고 판단한 것으로 보여요.

■ 추가로 지정된 규제 지역 ■ 기존에 지정된 규제 지역

그렇다면 앞으로 이 지역에선 어떤 변화가 일어날까요? 핵심적인 변화를 정리해 보면 다음과 같아요.

① 대출 한도는 낮게 투기과열지구와 조정대상지역으로 묶인 지역에는 다양한 부동산 규제가 적용돼요. 주택 2채 이상을 보유한 다주택자에게 부과되는 세금이 늘어난다거나, 주택 구매 시 대출한도가 줄어드는 등의 여러 규제가 추가돼요. 가장 많은 사람에게 큰 영향을 미치는 건 주택담보대출비율(LTV) 상한의 변화예요. 70%였던 것이 40%로 낮아지거든요. 이전엔 집을 살 때 집값의 70%까지 대출할 수 있었지만, 빌릴 수 있는 금액이 확 줄어든 거예요. 정부가 올해 6월 27일에 발표한 대책에 따라 현재 주택담보대출의 최대 한도는 6억원이에요. 이제 집을 살 때 6억원 내에서 집값의 40%만 빌릴 수 있게 됐어요. 집을 이미 보유한 사람이 집을 살 땐 아예 대출을 해주지 않아요. 추가로 LTV와 함께 대표적인 대출 관련 규제인 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 강화됐어요.

② 비싼 집은 대출 한도 더 낮게 정부는 투기과열지구로 지정됨에 따라 강화되는 대출 규제 외에 추가적인 대출 규제도 발표했어요. 수도권에서 일괄적으로 적용하던 주택담보대출 상한액(6억원)을 주택가격에 따라 다르게 정하는 방안이에요. 간단히 말해 ‘비싼 집을 살 때는 더 적게 대출해 주겠다’는 내용이죠. 집값이 15억원 이하인 주택을 구매할 때는 기존대로 최대 6억원까지 대출할 수 있지만, 15억원 초과~25억원 이하 주택은 최대 4억원만 대출받게 했어요. 25억원이 넘는 주택을 살 땐 최대 2억원만 빌릴 수 있어요. 보통은 비싼 집일수록 담보가치가 커서 더 많은 금액을 대출할 수 있는데요. 앞으로는 비싼 집을 구매할수록 대출 한도가 낮아지는 현상이 벌어지게 됐어요. ③ 갭투자 금지 토지거래허가구역으로 지정된 곳에선 ‘실거주 목적’의 주택을 제외하면, 집을 사고팔 수 없게 돼요. 집을 사면 꼭 직접 입주해서 2년 동안 살아야 한다는 규정도 있어요. 집을 사서 전월세로 빌려주는 행위가 금지된다는 뜻이에요. 이렇게 되면, 이른바 ‘갭투자’로 불리는 주택 구매 방식을 활용할 수 없게 돼요. 갭투자란 주택을 구매하면서 직접 들어가 살지 않고 전세 세입자를 받는 방식의 투자를 뜻해요. 앞으로 집값이 오를 것 같아 집을 사두고는 싶은데, 집값 전체를 모두 마련하기는 부담스러우니까 주택 매매가와 전세가의 차액(gap)만 가지고 일단 집을 사두는 거죠. 5억 원짜리 집을 사면서 3억 원에 전세 세입자를 받는다면, 2억 원으로 집을 사둘 수 있어요.

갭투자는 부동산 투기를 부추긴다는 비판을 받기도 하지만, 사실 우리나라에서 흔히 활용되는 주택 구매 방식이에요. 그런데 이제 서울과 수도권 일부 지역에서 이런 방식으로는 집을 살 수 없게 됐어요.

왜 이렇게 바꾼 거야? 정부가 부동산 대책을 내놓은 건 올해 들어 서울 일부 지역을 중심으로 빠른 집값 상승세가 이어졌기 때문이에요. 특히 강남권과 한강 인근지역의 집값이 천정부지로 치솟았어요. 이 지역에선 불과 몇 달 만에 수억 원씩 무서운 기세로 집값이 올랐어요. 이렇게 과열된 분위기를 가라앉히겠다는 게 정부가 이번에 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’의 목표예요. 이번 규제는 주택가격 폭등을 겪었던 문재인 정부의 초기 대응보다 더 강한 수준으로 평가받는데요. 서울 전체는 물론 수도권 일부 지역까지 토지거래허가구역으로 묶는 초강수를 뒀기 때문이에요. 전례 없이 넓은 지역을 규제 지역으로 한 번에 묶은 건 ‘풍선효과’를 막기 위해서라고 볼 수 있어요. 부동산 투자 열기가 뜨거울 때 특정 지역을 규제해서 집을 사기 어렵게 만들면, 규제에서 벗어난 인근지역으로 투자자들이 옮겨가기 마련이거든요. 마치 풍선의 한쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 것처럼요. 정부는 규제 지역을 조금씩 넓힐 때마다 풍선효과가 일어날 것을 걱정해서 아예 넓은 지역을 한꺼번에 지정한 것으로 보여요.

어떤 효과가 있는 거야? 이번 규제에 따라 사람들이 비교적 적은 돈으로 집을 살 때 동원하는 수단들이 사라졌어요. 대출을 많이 받을 수도 없게 됐고, 세입자 보증금을 활용하는 갭투자도 불가능해졌죠. 거래 자체가 어려워진 거예요. 당장은 주택 구매 수요가 줄어들 수밖에 없어요. 집을 살 사람이 확 줄어드니, 아마도 집값 상승세는 주춤하게 될 거고요. 이런 현상은 정부가 신경을 많이 쓰는 가계 부채 관리나 주식시장 활성화에도 도움이 될 수 있어요. 우리나라 가계빚에서 가장 비중이 큰 건 주택담보대출이거든요. 대출받아 집 사는 사람이 줄면, 정부가 가계빚을 관리하기에 유리해요. 주택을 사서 부동산 투자를 하려던 사람들이 여건상 주식 투자 등에 관심을 가질 가능성도 충분히 있어요. 전문가들 또한 단기적 관점에서는 주택시장 거래가 급감하고, 가격 안정화 효과가 나타날 거라고 예상해요. 하지만 정책의 단기적 효과가 끝나고 나면, 이후는 장담할 수 없어요. 사람들이 집을 사기 싫어진 게 아니니까요. 사고 싶어도 대출이나 갭투자가 어려워져서 살 수 없게 된 것뿐이죠.

비판하는 사람들은 없어? 이번 정책이 인위적으로 수요를 억제하는 방향인 만큼, 정부의 부동산 규제를 비판하는 목소리는 꽤 커요. 주택시장 안정화를 위해 필요한 정책이었다고 보는 사람도 있지만, 규제가 과도하다는 의견도 존재해요. 정부의 대책 발표 후 사람들이 제기하는 대표적 비판을 정리해 보면 다음과 같아요.

실수요자도 집 사기 어려워졌어: 정부 규제는 투기적인 수요를 막아야 하는데, 이번엔 규제의 영향을 받는 평범한 사람이 너무 많다는 지적이에요. 집값의 60%~70%를 대출받아 집을 사려고 했던 사람이라면, 이번 규제가 당황스러울 거예요. 예전엔 집값의 30%~40%를 모으면 주택 구매를 생각해 볼 수 있었지만, 이제 최소한 집값의 60%는 모아야 해요. 다만 생애 처음으로 집을 사는 사람이나, 정부가 국민의 주거 안정을 위해 제공하는 각종 정책 대출을 이용할 땐 예외적으로 주택담보대출비율(LTV) 70%를 적용받을 수 있어요. 전셋집 구하기 힘들어질 거야: 전세 매물이 감소하고, 전세보증금 시세가 급등할 거라는 전망도 나와요. 전세보증금을 활용해 집을 사는 ‘갭투자’가 금지되고, 실거주 용도로만 집을 살 수 있게 됐으니까요. 전셋집을 내놓을 수 있는 사람 자체가 줄어들 수밖에 없겠죠.  집값 안 오른 지역인데 억울해: 집값이 폭등했던 지역 외에 집값이 별로 오르지 않았거나, 오히려 하락한 지역도 규제 지역에 지정됐다는 비판 또한 존재해요. ‘풍선효과’를 막기 위해서라지만, 이미 집값 오른 지역은 오를 때까지 놔두고, 나머지 지역은 오르기도 전에 규제받는다는 불만이에요. 정부는 지난 2023년 1월에 강남·서초·송파·용산구를 제외한 서울 21개 구를 투기과열지구와 조정대상지역에서 제외했는데요. 정부 공인 시세 조사 기관인 한국부동산원의 통계를 보면, 실제로 서울 지역 중 8개 구는 2022년 12월 대비 지난달 집값이 하락한 것으로 집계됐어요. 2년 9개월 동안 아파트값은 오히려 하락했는데, 투기과열지구로 다시 지정됐다는 거죠.

지지와 비판 등 다양한 반응에도 정부의 의지는 확고해요. 어떻게든 부동산 시장 과열은 막는다는 방침을 밝히고 있어요. 이번에는 대출 규제와 갭투자 금지 방안을 내놨지만, 이번 대책으로도 안정화가 안 될 땐 추가 카드를 꺼내겠다고 예고한 상태예요. 부동산 관련 세금을 더 많이 부과하는 게 대표적인 추가 카드로 거론돼요. 과연 이번 부동산 대책은 시장을 안정화하고, 충분한 효과를 거둘 수 있을까요? 아니면 정부는 출범 4개월 만에 세 번째로 내놓은 이번 부동산 대책에 이어, 또 다른 대책들을 내놓게 될까요?

3줄요약

정부가 서울 전역과 경기도 일부 지역을 투기과열지구와 토지거래허가구역으로 지정하는 고강도의 주택시장 안정화 대책을 발표했음.

이번 규제로 해당 지역 주택담보대출비율(LTV) 상한이 40%로 낮아지고, 15억을 넘는 고가 주택은 대출 한도가 2~4억원으로 제한됨.

단기적으로 가격 안정화 효과가 예상됨. 다만 실수요자의 주택 구매가 어려워지고, 전셋집이 줄어드는 부작용에 대한 걱정도 존재함.